Что меняется в законах о недвижимости Таиланда в 2026: 99 лет, квота, реформыWhat's changing in Thailand's property laws in 2026: 99 years, quota, reforms

Главная мысль в одном абзацеThe main point in one paragraph

Ориентируйтесь на действующий закон, а не на маркетинговые обещания «скоро будет 99 лет» или «вот-вот разрешат 75%». На 27 июня 2026 квота для иностранцев в кондо — 49% (закон), максимальный срок регистрируемой аренды — 30 лет (закон). Предложения о 75% и 99 годах — проекты: они не приняты, а по ряду сообщений 2026 года их и вовсе не продвигают. Дальше — по пунктам.Go by the law in force, not by marketing promises of "99 years soon" or "75% any minute now." As of 27 June 2026, the foreign quota in a condo is 49% (law), and the maximum term of a registrable lease is 30 years (law). The 75% and 99-year ideas are proposals that are not adopted at this point — and by several 2026 reports, are not even being advanced. The details follow.

Квота 49%: закон vs проект 75%The 49% quota: law vs the 75% proposal

### Что говорит закон### What the law says

В каждом здании-кондоминиуме иностранцам в совокупности может принадлежать во фрихолд (полную собственность) не более 49% от общей площади квартир. Оставшийся 51% — за гражданами или компаниями Таиланда. Правило действует с 1979 года и на 2026 год не менялось. Это и есть закон.In any condominium building, foreigners may collectively own freehold (full ownership) no more than 49% of the total floor area of the units. The remaining 51% stays with Thai citizens or companies. This rule has been in place since 1979 and has not changed as of 2026. That's the law.

На практике: прежде чем вносить деньги, получите письменное подтверждение от управляющей компании кондоминиума, что свободная иностранная квота в здании ещё есть.In practice: before paying, get written confirmation from the condominium's management that free foreign quota still exists in the building.

### Что было только проектом### What was only a proposal

В 2024–2025 годах звучало предложение поднять долю иностранцев в одном кондоминиуме с 49% до 75%. Его подавали как способ оживить рынок и привлечь зарубежный капитал. Но это проект, а не закон.In 2024–2025 there was a proposal to raise the foreign share in a single condominium from 49% to 75%, pitched as a way to revive the market and attract foreign capital. But this is a proposal, not law.

Более того, по ряду сообщений 2026 года инициативу о повышении квоты отклонили / она не продвинулась. Среди аргументов — опасения насчёт контроля над зданиями, социальные риски и довод, что рынок «не способен закрыть даже имеющиеся 49%». Проще говоря, надеяться на 75% сегодня не стоит: это не норма, на которую можно опереться при покупке.Moreover, by several 2026 reports, the quota-increase initiative was rejected / did not advance — citing concerns about control over buildings and social risks, plus the view that the current market "cannot even fill the existing 49%." In short, you cannot count on 75% today — it's not a rule you can build a purchase on.

Вывод по квоте: действующая квота для иностранцев — 49%. Обещания «оформим в счёт будущих 75%» — продажа воздуха.Bottom line on the quota: the foreign quota in force is 49%. Any promise to "register against a future 75%" is selling air.

Аренда 30 лет: закон vs проект 99 летThe 30-year lease: law vs the 99-year proposal

### Что говорит закон### What the law says

Лизхолд — это регистрируемое право аренды земли или объекта на срок до 30 лет. Это максимум, закреплённый законом. Договор регистрируют в Земельном департаменте; инструмент рабочий и распространённый. Тридцать лет — это закон.Leasehold is a registrable right to lease land or property for up to 30 years. That's the maximum set by law. The contract is registered at the Land Department; it's a workable, common tool. Thirty years is the law.

### Что было только проектом### What was only a proposal

В 2025 году обсуждали идею поднять максимальный срок аренды с 30 до 99 лет — как более привлекательную альтернативу фрихолду для иностранцев. Эту идею часто поминают в рекламе вилл и новых проектов. Но 99-летняя аренда — проект, а не действующий закон.In 2025 there was discussion of raising the maximum lease term from 30 to 99 years as a more attractive alternative to freehold for foreigners. This idea is often cited in villa and project marketing. But a 99-year lease is a proposal, not a law in force.

Более того, по сообщениям 2026 года власти заявили, что НЕ будут двигать ранее предложенный закон о 99-летней аренде. То есть инициатива не просто «висит»: по имеющимся данным, её фактически сняли с повестки. Строить расчёт на 99 лет сегодня рискованно.Moreover, by 2026 reports, the authorities stated they would NOT advance the previously proposed 99-year lease law. So the initiative isn't merely "pending" — by the available information, it has effectively been taken off the table. Counting on 99 years today is risky.

### Статус схемы «30+30+30»### The status of the "30+30+30" scheme

Отдельно про популярную схему «30+30+30», когда в договоре заранее прописывают три продления подряд, чтобы вышли как бы «90 лет».A separate word on the popular "30+30+30" scheme, where three consecutive renewals are written into the contract in advance to mimic "90 years."

По ряду сообщений и судебной практике 2025 года такие заранее вписанные автоматические продления гарантией не считаются. Продлить аренду можно по соглашению сторон, но закон этого не гарантирует. Проще говоря: первые 30 лет надёжны и зарегистрированы, а «ещё 60 лет автоматом» — пожелание, а не право.By several reports and 2025 court practice, such pre-baked automatic renewals are not treated as a guarantee. Renewal is possible by mutual agreement, but it is not guaranteed by law. Plainly: the first 30 years are solid and registered; "another 60 years automatically" is a wish, not a right.

Вывод по аренде: действующий максимум — 30 лет. 99 лет — проект, который, по сообщениям, не двигают. «30+30+30» — не гарантия.Bottom line on leases: the maximum in force is 30 years. 99 years is a proposal that, by reports, is not being advanced. "30+30+30" is not a guarantee.

Кампания против номиналов: ужесточение правопримененияThe nominee crackdown: tougher enforcement

Это не проект и не новый закон, а усиленное применение действующего. И на рынок 2026 года оно влияет вполне ощутимо.This is neither a proposal nor a new law — it's stronger enforcement of the existing law, and it genuinely affects the market in 2026.

Землю иностранец не может оформить в собственное имя. Поэтому исторически шли в обход: тайская компания с долей иностранца. Закон компанию допускает, но только реальную — с настоящей деятельностью, реальными тайскими участниками и внятной бизнес-логикой.A foreigner cannot register land in their own name. So historically a workaround was used: a Thai company with a foreign stake. The law permits a company, but only a real one — with genuine activity, real Thai participants and proper business logic.

А вот номинальные структуры — когда тайские акционеры существуют лишь на бумаге, без реального капитала и контроля, только чтобы обойти запрет на владение землёй, — НЕЗАКОННЫ. В 2026 году правоприменение здесь заметно ужесточилось: структуры без реального капитала и контроля проверяют, «пассивных» тайских акционеров выявляют.By contrast, nominee structures — where Thai shareholders exist only on paper, with no real capital or control, purely to bypass the land-ownership ban — are ILLEGAL. In 2026 enforcement here has clearly tightened: structures without real capital or control are checked, and "passive" Thai shareholders are flagged.

Санкции по закону серьёзные: до 3 лет тюрьмы, штрафы, принудительный роспуск компании и конфискация земли. Считать «оформим на компанию» лёгким обходом — опасно. Если компанию рассматривают всерьёз, это должна быть настоящая структура под контролем лицензированного юриста.The statutory penalties are serious: up to 3 years in prison, fines, forced dissolution of the company, and confiscation of the land. So treating "we'll register it to a company" as an easy workaround is dangerous. If a company is seriously considered, it must be a real structure under a licensed lawyer's control.

Вывод по номиналам: закон прежний, но в 2026 его применяют жёстче. Фиктивная компания — прямой риск конфискации.Bottom line on nominees: the law is the same, but in 2026 it's enforced harder. Fake companies are a direct confiscation risk.

Налог на землю и строения: полный режим 2026Land and Building Tax: full regime in 2026

С 2020 года в Таиланде действует налог на землю и строения (Land and Building Tax). Это закон. Первые годы по нему давали временные скидки, но в 2026-м налог взимают по полной ставке — без общих послаблений.Since 2020 Thailand has had a Land and Building Tax. That's the law. In the early years temporary discounts applied, but in 2026 the tax is levied at the full rate — without general relief.

Хорошая новость для частного владельца жилья: жилые ставки низкие, порядка 0,02–0,30% от оценочной стоимости. Точная ставка зависит от категории и стоимости объекта; для основного жилья условия и пороги мягче, чем для коммерческой и пустующей земли.Good news for a private homeowner: residential rates are low — roughly 0.02–0.30% of the appraised value (the exact rate depends on the category and value; primary residences have softer terms and thresholds than commercial or vacant land).

Что это значит на практике: владеете квартирой или домом — закладывайте небольшой ежегодный налог. Для типичного жилья сумма обычно невелика, но платить надо, и в 2026 году — в полном режиме, без скидок переходного периода.In practice: owning a unit or house, budget for a small annual tax. For typical housing the amount is usually modest, but it must be paid — and in 2026, at the full rate, without "transition period" discounts.

Вывод по налогу: ежегодный налог существует (закон с 2020), в 2026 — полная ставка; для жилья ставки низкие, но это регулярный платёж, который стоит учитывать.Bottom line on tax: an annual tax exists (law since 2020); in 2026 it's at the full rate; residential rates are low, but it's a recurring payment to factor in.

Сводная таблица: закон или проектSummary table: law or proposal

• Квота в кондо — ЗАКОН — 49% площади здания для иностранцев — 75% — ПРОЕКТ, не принят (по сообщениям, отклонён)Condo quota — LAW — 49% of building floor area for foreigners — 75% — PROPOSAL, not adopted (reportedly rejected)
• Срок аренды (лизхолд) — ЗАКОН — До 30 лет, регистрируется — 99 лет — ПРОЕКТ, не принят (по сообщениям, не двигают)Lease term (leasehold) — LAW — Up to 30 years, registered — 99 years — PROPOSAL, not adopted (reportedly not advanced)
• Схема «30+30+30» — СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА — Первые 30 лет надёжны; продления не гарантированы — «90 лет автоматом» — не гарантия"30+30+30" scheme — COURT PRACTICE — First 30 years solid; renewals not guaranteed — "90 years automatically" — not a guarantee
• Номинальные компании — ЗАКОН + ужесточение — Реальная компания — можно; номинал — незаконно — —Nominee companies — LAW + tougher enforcement — Real company OK; nominee illegal — —
• Налог на землю и строения — ЗАКОН (с 2020) — В 2026 полная ставка; жильё ~0,02–0,30% — —Land and Building Tax — LAW (since 2020) — Full rate in 2026; housing ~0.02–0.30% — —

Как не попасться на маркетингHow not to fall for the marketing

Когда продавец или агент обещает «99 лет» или «скоро 75%», задайте три простых вопроса:When a seller or agent promises "99 years" or "75% soon," ask three simple questions:

• Это закон или проект? «Вот-вот примут», «скоро будет», «уже в парламенте» — это не закон. Опираться можно только на действующие нормы.Is this law or a proposal? If it's "about to pass," "coming soon," "already in parliament" — it's not law. You can only rely on rules in force.
• Покажите, на чём держится право. Фрихолд-кондо — чанот на ваше имя в рамках квоты 49%. Аренда — зарегистрированный в Земельном департаменте договор на срок до 30 лет. Всё остальное тоже должно быть зарегистрировано, иначе это просто слова на бумаге.Show me what the right rests on. Freehold condo — a chanote in your name within the 49% quota. Lease — a contract registered at the Land Department for up to 30 years. Everything else must be registered, or it's just words on paper.
• Что говорит мой юрист? Не агент продавца, а ваш независимый лицензированный тайский юрист. Он проверит титул, обременения, квоту и реальный статус любых обещаний.What does my lawyer say? Not the seller's agent, but your own independent licensed Thai lawyer. They'll check the title, encumbrances, quota and the real status of any "promises."

Принцип простой: планируйте сделку по тому закону, что действует сегодня. Примут реформу — отлично, правила поменяются, и тогда их надо перепроверить. А строить покупку на непринятом проекте — значит брать на себя чужой риск.The core principle is simple: plan the deal by the law in force today. If a reform passes — great, the rules change and you re-check them then. But building a purchase on an unadopted proposal means taking on someone else's risk.

Почему мы вообще об этом пишемWhy we're writing about this at all

Мы не агентство недвижимости — мы кайт-школа в Пак Нам Пране. Но к нам приезжают на зимовку, влюбляются в район и начинают думать о своём жилье. И почти всегда привозят ворох слухов про «99 лет» и «75%». Поэтому и решили разложить по полочкам, где закон, а где проект, — чтобы вы решали трезво.We're not a real estate agency — we're a kite school in Pak Nam Pran. But people often come for a winter, fall for the area and start thinking about a place of their own. And they almost always arrive with a bundle of rumours about "99 years" and "75%." That's why we decided to lay out where the law is and where it's just a proposal — so you decide with clear eyes.

Сам район — Пак Нам Пран и соседний национальный парк Сам Рой Йот — растущий и живой: кайт, спортивные события, развивающаяся инфраструктура. Мы знаем его изнутри и поможем сориентироваться по жизни и ветру. А юридическую сторону сделки пусть ведёт лицензированный юрист.The area itself — Pak Nam Pran and the neighbouring Sam Roi Yot national park — is growing and lively: kiting, sporting events, developing infrastructure. We know it from the inside and can help you get your bearings on life and wind. The legal side of a deal should be handled by a licensed lawyer.

Хотите разобраться в районе и в правилах перед решением? Напишите нам — расскажем честно.Want to understand the area and the rules before deciding? Drop us a line — we'll tell you honestly.

> Полезное по теме: может ли иностранец купить недвижимость в Таиланде, фрихолд, лизхолд, узуфрукт — как владеть домом и землёй и страхи и мифы о покупке недвижимости в Таиланде.> Related reading: can a foreigner buy property in Thailand, freehold, leasehold, usufruct — how to own a house and land, and fears and myths about buying property in Thailand.